POSESIÓN ENFITEUTICA Y COMO PROPIETARIO

Abg. Venegas Cruz Cecilio Bernardo

19 de febrero del 2025

¿Cuál es la diferencia entre la posesión enfitéutica, y la posesión como propietario? A propósito de la Casación 5432 – 2018 La Libertad.

Para comprender que es la enfiteusis, tenemos que considerar el drama histórico nacional, y es que, en el Código Civil del Perú de 1852 se regulaba está figura jurídica en el artículo 1886, conceptuándola como un contrato mediante el cual una persona transfería a otra el dominio útil de un fundo, por algún crédito o canon anual, pero conservando el dominio directo. Sin embargo, eventualmente esta normativa fue derogada, heredando al tiempo algunos contratos como en el del presente caso, que dejaron una corte de análisis jurídico de gran interés. Una de las razones por las que esta normativa se derogó, fue por la poca flexibilidad que mostraba al momento que el dueño original intentaba recuperar el bien, siendo que la enfiteusis era perpetua o a muy largo plazo, en contraste, por ejemplo, con el derecho de superficie o las concesiones, donde sí se pacta un tiempo finito de uso y disfrute.

Pese a que esta figura jurídica había sido derogada con la aparición del Código Civil de 1984, debido al principio de irretroactividad de la norma, que dice que una norma derogada puede seguir produciendo efectos jurídicos sobre situaciones que se consolidaron mientras estaba vigente, este contrato de enfiteusis siguió vigente hasta su extinción natural.

La enfiteusis del Club Libertad oficialmente culminó en 1991, manteniéndose como poseedores precarios desde entonces, pero no se confundan, no podría renovarse como tal dicho contrato, porque aquella figura jurídica ya fue derogada, sin embargo, en 2009 con el fin de obtener la calidad de propietarios interpusieron demanda de prescripción adquisitiva.

Sin embargo, debemos de comprender que para obtener la usucapión no basta con estar en un predio de forma pacífica, continua y pública, sino que, debe ejercerse actos inequívocos de dominio, esto es, el animus domini.

CASO FICTICIO:

Para una mejor comprensión voy a desarrollar un ejemplo práctico y ficticio, imaginemos que nos encontramos en el año de 1890, la familia López recibe en enfiteusis un terreno agrícola de 50 hectáreas de parte de la Cofradía de San Miguel, con un contrato que establece que podrán usarlo, cultivarlo y explotarlo comercialmente, pero debiendo pagar un canon anual de 10 monedas de oro. El contrato tendrá una duración de 99 años, lo que significa que en 1989 se dará por terminado, y la propiedad respectiva retornará a la Cofradía de San Miguel, con la salvedad que, se acuerde la compra del dominio directo o se negocie un nuevo acuerdo.

La familia López, confiados en que habían trabajado la tierra durante varias generaciones, dejaron de pagar el canon en 1980, pero siguieron ocupando el terreno incluso después de que la enfiteusis terminó en 1989.

Durante todo este tiempo, la familia López usó el terreno como si fuera suyo, cultivó maíz y vendió la cosecha, tuvo la facultad incluso de vender su derecho de enfiteusis, ósea traspasar el uso del terreno a otra persona, realizó mejoras, construyó un pequeño almacén, canales de riego, sin necesidad de permiso del dueño directo, después de todo, le pagaba el canon anual, lo que demostraba que reconocían la existencia del verdadero propietario. Pero debemos destacar, que, aunque tenían poder sobre la tierra, no eran propietarios, y si el contrato terminaba, la Cofradía podía recuperar el terreno.

Para 1990 el contrato de enfiteusis había llegado a su fin, pero la familia López continuó ocupando el terreno sin pagar el canon ni negociando nuevo acuerdo, por lo que, al ya no tener un derecho real sobre el bien, se convirtieron en poseedores precarios, pese a seguir comportándose igual que antes, no hicieron nada que indicara que estaban actuando como dueños absolutos. 

Aquí es donde radica el problema, porque, aunque llevaban más de 100 años en el terreno, su posesión nunca cambió en la forma en que la ley exige para la prescripción adquisitiva, y es que, la familia López seguía actuando como enfiteutas, y no como propietarios.

Pese a lo anterior, en el 2010, la familia López decidió demandar la prescripción adquisitiva alegando que habían estado en el terreno por más de 10 años después del vencimiento del contrato y, por lo tanto, debían ser reconocidos como propietarios. Pero al no demostrar actos inequívocos de dominio, la judicatura competente no pudo darles la razón. Algunos de los actos que hubieran probado este ánimo de dueño podría haber incluido el inscribir el terreno a su nombre en Registros Públicos, construir nuevas edificaciones sin pedir permiso, vender parte del terreno como si fueran dueños, impedir supervisión de la Cofradía o reclamo de algún derecho, o declararse propietarios en juicios previos.

El seguir cultivando la tierra como antes, que los vecinos declarasen a su favor, pero sin especificar que estos actuaban como dueños, pagar impuestos prediales, no demostró en sí el animus domini. Siendo esto lo anterior, la judicatura correspondiente estableció que no cumplía la familia López con los requisitos para la usucapión, por lo tanto, seguían siendo precarios.

El gran error de la familia López en este ejemplo fue creer que solo por seguir ocupando el bien después del vencimiento de la enfiteusis, automáticamente se convertirían en propietarios, pero obviaron que para que la posesión se transforme en propiedad por prescripción adquisitiva, debe haber actos notorios y concluyentes de dominio.

En la Casación 5432-2018 La Libertad, la Corte Suprema dejó claro que la simple permanencia en el bien no era suficiente para adquirirlo.

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