ARRENDAMIENTO EN EL PERÚ - CÓDIGO CIVIL

Abg. Venegas Cruz Cecilio Bernardo

02 de marzo de 2025

ARRENDAMIENTO, UN POCO DE DERECHO NO HACE MAL AL JUICIO...

Contrato mediante el cual una persona cede temporalmente el uso de un bien a otra persona, a cambio de un pago pactado de forma previa.

¿Cuál es esta figura jurídica? Pues como mis queridos estudiantes y amantes del derecho ya lo habrán podido deducir… La hipoteca, obviamente no; estamos hablando del arrendamiento.

Hay que entender, sin embargo, algunas cositas básicas sobre esta figura jurídica, un contrato que a veces, y solo en determinados casos, puede traernos situaciones jurídicas contrariadas.

PRIMERA PARTE

¿Quién es esa persona que cede temporalmente el uso de un bien? Nuestra legislación lo denomina el arrendador; normalmente es el propietario del mismo, pero en algunos casos, como cuando los bienes son de menores de edad, es necesario una autorización judicial que avale dicha facultad, ocurriendo lo mismo en los casos de quienes, siendo propietarios, se encuentren privados de su libertad, así como quienes fuesen poseedores o inquilinos sin autorización contractual.

Ahora bien, ¿quién es esa persona a la que se le cede temporalmente el uso de un bien? Por una renta previamente pactada, nuestra legislación denomina a esta persona arrendatario. Debemos tener en claro que tanto el arrendador como el arrendatario pueden ser personas naturales como jurídicas, entiéndase empresas o entidades.

Abogado, ¿qué puedo hacer si yo y mis dos hermanos hemos heredado una casa, y mi hermano mayor desea alquilarla, pero yo y mi hermano menor no queremos? Debemos comprender que, sin la autorización del resto de copropietarios, el hermano mayor no podría arrendar ese inmueble; sin embargo, no puede olvidarse que este, después de todo, es también dueño de la propiedad. Por lo tanto, lo más recomendable en estos casos es solicitar la división y partición del bien, así cada uno con lo suyo, porque si el hermano mayor decide arrendar sin la autorización de los demás, ese contrato puede ser impugnado, y de litigio en litigio, comienza la desunión.

Este es un caso de cuando un bien es indiviso; los demás partícipes podrían ratificar ese contrato de arrendamiento, expresa o tácitamente.

Pero, ¿qué pasaría si alguien de forma maliciosa, arrendase un mismo bien a varias personas? Civilmente, se preferiría al que inscribió primero su contrato en registros públicos; si ninguno hizo ello, se preferiría al que comenzó a poseerlo primero, y si nadie ha tomado posesión, al que tenga contrato con fecha más antigua, salvo que alguno de ellos conste de fecha cierta. La diferencia de la fecha anterior o más antigua, frente a la de fecha cierta, radica en la inscripción a registros públicos; esto quiere decir que si yo, por ejemplo, firmo mi contrato el 5 de abril del 2025 y lo inscribo al día siguiente, el 6 de abril, frente a lo cual, Job, colega mío, resulta que ha firmado su contrato el 1 de marzo de ese mismo año, pero no lo inscribió. Así su contrato sea de fecha anterior, legalmente, yo gané.

Sin embargo, debemos de tener en cuenta que no implica que Job haya quedado desprotegido por la Ley, solo civilmente en este contrato en específico; él podrá actuar en la vía pertinente, como la sede penal, por estafa, por ejemplo, contra quien nos arrendó a los dos el mismo bien.

De la misma forma puede ocurrir sobre quien arrienda un bien ajeno; este mismo puede anularse al descubrirse al propietario real, aunque aquí la situación se complica por tratarse de arrendatarios de buena fe. El propietario podría accionar legalmente contra quien arrienda su bien sin autorización.

REPASEMOS CON EJEMPLOS...

Juan arrienda su departamento a María por un período de un año, estableciendo un pago mensual de S/1,500. Este contrato es un arrendamiento, ya que Juan, en su calidad de arrendador, cede temporalmente el uso del bien a María a cambio de una renta acordada. (Artículo 1666)

Luis, propietario de un local comercial, lo arrienda a una empresa para el desarrollo de sus actividades. Como dueño del inmueble, Luis tiene la facultad de arrendarlo. (Artículo 1667)

Pedro, administrador de un edificio en condominio, no puede alquilar para sí mismo uno de los departamentos que administra, ya que la ley lo prohíbe. (Artículo 1668)

Tres hermanos heredan una casa en copropiedad. Uno de ellos decide arrendar una habitación sin consultar a los demás. El contrato solo será válido si los otros copropietarios lo ratifican. (Artículo 1669)

Los demás en el siguiente video:

SEGUNDA PARTE:

Son obligaciones del arrendador:

1. Entregar el bien en buen estado, con todos sus accesorios, por el tiempo, lugar y estado convenidos previamente. Presumiéndose, una vez entregado el bien al arrendatario, que este se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

Por ejemplo, si se alquila una casa con garaje, el arrendador debe entregar las llaves de este espacio.

2. Mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento, haciendo reparaciones necesarias, salvo pacto en contrario.

Por ejemplo, si un local comercial tiene problemas eléctricos, el arrendador debe repararlos.

REPASEMOS CON EJEMPLOS...

El arrendador de una casa debe entregarla con las llaves y en condiciones habitables según lo pactado en el contrato. (Artículo 1678)

Si el inquilino recibe el departamento sin hacer observaciones, se presume que está en buen estado para su uso. (Artículo 1679)

Un arrendador debe reparar una filtración en el techo durante el contrato, salvo que se haya pactado lo contrario. (Artículo 1680)

Son obligaciones del arrendatario:

1. Cuidar el bien y usarlo según el contrato.

2. Pagar la renta puntualmente.

3. Cubrir los servicios públicos.

4. Informar inmediatamente al arrendador en caso de cualquier problema legal o físico del bien, por ejemplo, si alguien intentase invadir la propiedad.

5. Permitir inspecciones justificadas con aviso previo por el arrendatario.

6. Hacer reparaciones menores a su cargo.

7. No modificar el bien sin permiso.

8. No subarrendar sin autorización previa.

9. Devolver el bien en buen estado.

Sin embargo, el arrendatario es responsable por daños al bien, en caso de ocurrir un siniestro como, por ejemplo, un incendio, a menos que este fuese provocado por causas ajenas a él; como si el inquilino hubiese dejado velas prendidas, este último sería responsable.

El arrendatario de un departamento debe pagar puntualmente la renta y los servicios, además de no modificar la estructura sin autorización. (Artículo 1681)

Si se rompe una tubería en el departamento alquilado, el arrendatario debe informar al arrendador de inmediato. (Artículo 1682)

Si el arrendatario deja velas encendidas y causa un incendio, es responsable por el deterioro del bien. (Artículo 1683)

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

Nuestra legislación permite ser de duración determinada o indeterminada, aunque de ser determinada no puede esta exceder de los diez años. Si un bien perteneciera a entidades públicas o incapaces, este no podría exceder de los 6 años. Si en un contrato entre dos personas naturales se establece que este tendrá una duración de 15 años, por ejemplo, este se reducirá automáticamente a 10, aunque el contrato diga todo lo contrario. Si no hay acuerdo expreso del plazo, se presumirá determinada cuando este tenga una finalidad específica, o si el predio se encuentra ubicado en lugares de temporada.

Se presumirá indeterminada, reputándose por meses u otro periodo, según se pague la renta, pudiendo ser celebrado por periodos forzosos y voluntarios, siendo a favor de una o ambas partes, por ejemplo, si una joven pareja celebra un contrato de arrendamiento de un departamento por 1 año, iniciando el 1 de enero del 2026, a culminarse el 31 de diciembre de ese mismo año, el arrendador no podrá desalojar a la joven pareja, ni la joven pareja podrá simplemente irse sin pagar una penalidad, porque existe un periodo forzoso de un año en el que estos están obligados a cumplir con el arrendamiento, siendo voluntario, a partir del segundo año, cualquiera de las partes, podrá dar por terminado el contrato, avisando con 30 días de anticipación.

Los ejemplos y más, en el siguiente video:

TERCERA PARTE:

Resolución y conclusión del contrato de arrendamiento.

Abogado, si mi inquilino no me ha pagado por 3 meses, ¿es viable la resolución del contrato? Sí, recordemos que es causal de resolución: si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior, se vence otro mes y pasan 15 días más. De pactarse por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y 15 días, o 3 periodos, si estos son menores de un mes. Ocurriendo lo mismo, más 15 días, si para esto se necesitó sentencia judicial que obligue al arrendatario a cancelar a favor del arrendador. (Art. 1697-1698)

Otra causal sería si el arrendatario da un uso diferente de aquel para que se le concedió el contrato. Por ejemplo, se le arrienda un espacio para que surta como su oficina, pero este lo convierte en una discoteca ilegal donde no hay control de lo que ingresa ni de quien ingresa, contraviniéndose el orden público.   (Art. 1697-1698)

Dr. entonces, ¿conclusión y resolución de contrato es lo mismo? No, la resolución es cuando se incumple el contrato y por ello este se resuelve. La conclusión, por el contrario, implica que el plazo convenido en el contrato se ha cumplido, y por ello se da por terminado. 

Para visualizar los ejemplos, y más, en el siguiente video:

El arrendamiento es una de las figuras jurídicas más utilizadas en la vida cotidiana, ya que permite a las personas acceder a bienes sin la necesidad de adquirirlos en propiedad. Su regulación busca equilibrar los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, garantizando estabilidad y seguridad jurídica en las relaciones contractuales.

Además, su flexibilidad permite adaptarse a distintas necesidades, desde contratos de corta duración hasta acuerdos de largo plazo. No obstante, es fundamental que ambas partes cumplan con sus compromisos para evitar conflictos y asegurar una convivencia armoniosa dentro del marco legal.

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